Garantie d’achèvement extrinsèque un bouclier pour les promoteurs immobiliers neufs

Un promoteur d’immobilier neuf est dans l’obligation d’assurer l’achèvement de sa construction en déposant une caution financière. Pour une vente en l’état de futur achèvement, la garantie est souvent externe ou que l’on connaît aussi sous le nom de la garantie d’achèvement extrinsèque. Ce gage prendra l’achèvement du chantier jusqu’à la remise des clés en cas de problèmes financiers. En général, ce genre de disposition assure à la fois l’acquéreur et la banque que le bien immobilier souhaité sera bâti.

Une garantie financière faisant partie de l’obligation d’un vendeur

Tout promoteur doit se munir d’une promesse de caution externe au moment de la présentation de son projet de programme immobilier. Toutefois, l’exception existe toujours. Parfois, les fondations sont déjà achevées et le financement se fait à 75% de fonds propres. C’est ce qu’on définit comme une garantie interne ou intrinsèque. Mais dans le cadre d’un achat VEFA ou vente en l’état future d’achèvement on fait le plus souvent appel à la solution extrinsèque. Le garant peut être une banque, une mutuelle de cautionnement, une société de caution ou toute autre organisation qui dispose d’une autorisation qui lui permet d’accorder des crédits immobiliers.

En quoi consiste la garantie extrinsèque d’achèvement ?

Pour acheter un logement neuf, un investisseur immobilier, ou un accédant à la propriété a demandé souvent un financement. Ce dernier se retrouvera dans une situation délicate si le promoteur devait être en faillite, ce qui provoque l’arrêt de la construction. Par contre, le prêteur voudrait avoir la certitude que son client aura certainement l’habitation souhaitée afin d’y résider ou le louer. Ceci est pour lui comme une sorte d’assurance que l’emprunteur pourra le débourser.  De leur côté, aucun responsable d’urbanisme ne voudrait voir un immeuble inachevé dans leur ville. Du coup, pour être surs que le programme puisse se terminer, ils exigent des conditions avant d’accorder un permis de construire.  Avec une garantie financière d’achèvement extrinsèque, toutes les préoccupations de ces personnes seront dissipées.

Qui paye la garantie extrinsèque d’achèvement ?

Personne ne peut obliger l’acheteur d’aider à payer la GFA. C’est au promoteur que revient ce devoir. De même, il doit montrer un contrat  de réservation à son acquéreur, exprimant sa présence. De plus, la garantie financière d’achèvement dont le promoteur bénéficie doit être mentionnée dans l’avant-contrat ou encore l’acte de vente. Il est aussi important de savoir que la souscription peut être avantageuse pour le promoteur,  parce que cela impacte sur l’étalement des paiements. En fait, le code de la construction décide du montant maximal  des appels de fonds du promoteur dans le cas où il dispose de la garantie d’achèvement externe. Il ne pourra pas donc solliciter à son acheteur plus de 35% à l’achèvement des fondations.