Vente de logement neuf : quels sont les diagnostics obligatoires?

Un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) est joint au compromis de vente et à l’acte authentique lors d’une transaction immobilière dans le neuf. Comparé au DDT exigé dans l’ancien, ce dossier s’avère être plus allégé. Il écarte l’obligation de réaliser un Constat de Risque d’Exposition au Plomb (Crep). Le vendeur de logement neuf est aussi épargné du diagnostic amiante et de l’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité.

La suite vous détaille les diagnostics imposés lors de la vente dans le neuf !

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)

Mesurant l’efficacité énergétique d’un bâtiment, le DPE concerne la consommation d’énergie ainsi que les émissions de gaz à effet de serre. Comme le bien neuf n’a pas encore été habité, il est impossible de baser l’étude sur les consommations antérieures ; ce qui est le cas pour les logements anciens.

Dans le neuf, le technicien chargé du diagnostic estime la performance énergétique à partir d’une étude thermique. Le type de chauffage à l’intérieur du logement, la ventilation ou la climatisation, les éclairages et les sources d’énergie figurent parmi les éléments d’évaluation.

Après le diagnostic, deux étiquettes sont attribuées au bien immobilier. Elles reflètent respectivement la consommation annuelle d’énergie par m2 et les émissions de gaz à effet de serre. Le promoteur immobilier se charge de l’établissement du DPE dans le neuf. Il remet ce document avec les autres diagnostics à l’acquéreur.

L’état relatif à la présence de termites

On entend par « termites » ces insectes ravageurs vivant en colonies et pénétrant dans les maisons par le sol. Minant les éléments constitués de celluloses, ces petites bestioles constituent un danger pour la structure des constructions. Elles rongent les matériaux et pourraient faire effondrer le plancher et la toiture. Le diagnostic termites s’impose alors dans les zones concernées.

Les résultats de cette étude seront annexés au dossier établi lors de la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente. Cette obligation touche les habitations ou les parties des immeubles situées dans les régions à risque, déterminées par arrêté municipal ou préfectoral.

En cas d’absence de l’état relatif aux termites, l’acquéreur pourrait demander l’annulation de vente ou des dommages et intérêts. Si la présence de ces bestioles est avérée après diagnostic, le propriétaire est tenu de signaler la mairie. Il doit faire traiter les parties envahies par des experts.

Le diagnostic Etat des Risques Naturels et Technologiques (ERNT)

L’obligation d’établir ce diagnostic est issue du Code de l’Environnement. Elle vise à prévenir les diverses menaces comme les expositions nucléaires, les inondations et les avalanches. Sans toucher toutes les régions du pays, le diagnostic ERNT s’impose aux propriétaires dans les communes listées à risque par la préfecture. Les zones concernéessont :

  • Celles qui appartiennent au plan de prévention des risques technologiques ;
  • Celles qui entrent dans le cadre de prévention des risques naturels ;
  • Celles avec une sismicitéI a, I b, II ou III mentionnées à l’article 4 du décret du 14 mai 1991.

Accompagné des extraits des articles de référence en appui, le diagnostic ERNT mentionne la sismicité ainsi que les risques naturels et technologiques auxquels s’expose le bâtiment. Le vendeur doit également signaler les anciens sinistres éventuels liés à une catastrophe naturelle ou technologique depuis 1982.

Le diagnostic mérules

Appelées également « lèpre des maisons », les mérules sont des champignons qui se nourrissent de bois. Elles se développent notamment en milieu confiné et après une fuite d’eau dans une pièce non entretenue. La contamination de ces champignons affaiblit la structure de la construction.

Des traces blanches et des poussières orangées sur les surfaces boisées annoncent la présence de mérules. Les odeurs de champignon et l’existence de bois gondolés figurent également parmi les signes annonciateurs. Les spores que dégagent ces organismes apportent des allergies ou des difficultés respiratoires aux occupants du logement.

Lors de la vente d’un immeuble neuf, le diagnostic mérules est obligatoire pour les bâtiments situés dans les secteurs géographiques à risque. Localisées particulièrement près des fleuves, des mers, des océans…, les zones à risque sont déclarées par arrêté préfectoral.

Outre ces constats obligatoires, le diagnostic Loi Carrez est requis lors de la vente d’un logement faisant partie d’un lot de copropriété.